Verschiebungen auf dem Wohnungsmarkt: Wirtschaftliche Fundamentaldaten ersetzen Spekulation

Die Immobilienpreise in den USA sind laut den S&P CoreLogic Case-Shiller Indizes im Juni den vierten Monat in Folge gesunken, was auf einen Wandel der Rolle des Immobilienmarktes von einem Motor des Vermögensaufbaus hin zu einem Markt hindeutet, der Schwierigkeiten hat, mit der Inflation Schritt zu halten. Der zusammengesetzte 20-Städte-Index fiel im Monatsvergleich um 0,3 % und stieg im Jahresvergleich nur um 2,1 %, was den schwächsten jährlichen Zuwachs seit Juli 2023 darstellt. Inflationsbereinigt bedeutet dies, dass das reale Wachstum der Immobilienpreise im vergangenen Jahr negativ geworden ist, da der Verbraucherpreisindex im gleichen Zeitraum um 2,7 % gestiegen ist [1].

Dieser Trend spiegelt eine allgemeine Abkühlung des Immobilienmarktes wider, mit schwacher zugrunde liegender Nachfrage trotz der traditionellen Kaufsaison im Sommer. Die Bestände sind seit 21 Monaten in Folge gestiegen, wobei die Immobilienangebote im Vergleich zum Vorjahr um 25 % zugenommen haben. Analysten von EY-Parthenon prognostizieren, dass die Immobilienpreise bis zum Jahresende aufgrund schwacher Nachfrage und steigender Angebotsmengen im Jahresvergleich negativ werden könnten [1]. Der Markt wird zudem durch hohe Kreditkosten und gestiegene Baukosten eingeschränkt, was die Aktivität unter den Bauunternehmen dämpft [1].

Geografische Unterschiede sind zu einem prägenden Merkmal des Immobilienmarktes geworden, wobei einige Großstädte deutliche Preissteigerungen verzeichnen, während andere Rückgänge erleben. New York beispielsweise verzeichnete mit 7,0 % den höchsten jährlichen Zuwachs unter allen beobachteten Metropolregionen. Auch Chicago und Cleveland verzeichneten mit 6,1 % bzw. 4,5 % ein robustes Wachstum. Im Gegensatz dazu haben traditionelle Sun Belt-Städte wie Phoenix, Tampa und Dallas Schwierigkeiten, wobei Tampa mit einem jährlichen Rückgang von 2,4 % die schlechteste Entwicklung aufweist. Auch San Diego und San Francisco gehören nun zu den Märkten mit negativen Preisveränderungen, was einen bemerkenswerten Wandel gegenüber den Boomjahren zuvor darstellt [2].

Dieser regionale Wandel scheint von nachhaltigeren wirtschaftlichen Fundamentaldaten wie Beschäftigungswachstum und relativer Erschwinglichkeit getrieben zu sein. Traditionelle Industriezentren übertreffen die Sun Belt-Städte, die zuvor für ihr explosives Preiswachstum bevorzugt wurden. Analysten deuten darauf hin, dass diese Neuausrichtung einen stabileren langfristigen Verlauf für den Immobilienmarkt widerspiegelt, bei dem die Wertsteigerung enger an die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen und weniger an spekulative Übertreibungen gekoppelt ist [2].

Der Übergang des Immobilienmarktes von einer Phase zweistelliger Zuwächse zu einer Phase inflationsbereinigter Stagnation ist historisch bedeutsam. Während der Pandemie stiegen die Immobilienwerte mit Raten, die die Inflation bei weitem übertrafen, was den Hausbesitzern erheblichen Wohlstand verschaffte. Jetzt, da die Preise nicht mehr mit der Inflation Schritt halten, hat der reale Wert des Immobilienvermögens im vergangenen Jahr abgenommen [1]. Nicholas Godec von S&P Dow Jones Indices bemerkte, dass dieses neue Gleichgewicht langfristig einen gesünderen Immobilienmarkt darstellen könnte, bei dem die Wertsteigerung stärker an wirtschaftliche Fundamentaldaten wie Beschäftigungswachstum und demografische Veränderungen und weniger an spekulative Aktivitäten gebunden ist [2].

Mit Blick auf die Zukunft bleibt der Markt in einem Übergangszustand. Während saisonale Kaufmuster in der ersten Jahreshälfte zu einigen temporären Preisanstiegen geführt haben, bleibt der allgemeine Trend moderat. Analysten prognostizieren, dass das jährliche Wachstum in den kommenden Monaten wahrscheinlich negativ wird, wobei der anhaltende Druck auf die Nachfrage und das steigende Angebot Preiserhöhungen verhindern. Der Immobilienmarkt ist nicht mehr der Motor des Vermögensaufbaus, der er in den letzten Jahren war, könnte sich aber auf einen nachhaltigeren und wirtschaftlich fundierteren Kurs ausrichten.

Quelle:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY