Изменения на рынке жилья: экономические основы заменяют спекуляции

Согласно индексам S&P CoreLogic Case-Shiller, цены на жильё в США продолжают снижаться четвёртый месяц подряд в июне, что свидетельствует о смене роли рынка недвижимости: он перестаёт быть двигателем накопления богатства и начинает отставать от инфляции. Составной индекс по 20 городам снизился на 0,3% по сравнению с предыдущим месяцем и вырос всего на 2,1% в годовом выражении — это самый слабый годовой прирост с июля 2023 года. С учётом инфляции реальный рост цен на жильё стал отрицательным за последний год, поскольку индекс потребительских цен за этот же период вырос на 2,7% [1].

Эта тенденция отражает более широкое охлаждение рынка недвижимости: несмотря на традиционный летний сезон покупок, базовый спрос остаётся слабым. Уровень предложения растёт уже 21 месяц подряд, а количество объявлений о продаже домов увеличилось на 25% по сравнению с прошлым годом. Аналитики EY-Parthenon прогнозируют, что к концу года цены на жильё могут уйти в минус в годовом выражении из-за слабого спроса и увеличения предложения [1]. Рынок также сдерживается высокими затратами на заёмные средства и ростом стоимости строительства, что снижает активность среди застройщиков [1].

Географическая дивергенция стала определяющей чертой рынка недвижимости: в одних крупных городах наблюдается значительный рост цен, в других — снижение. Например, Нью-Йорк зафиксировал годовой прирост на 7,0%, что является самым высоким показателем среди всех отслеживаемых мегаполисов. В Чикаго и Кливленде также отмечен уверенный рост — на 6,1% и 4,5% соответственно. В то же время традиционные города Sun Belt, такие как Финикс, Тампа и Даллас, испытывают трудности: в Тампе зафиксировано самое сильное падение — годовое снижение на 2,4%. Сан-Диего и Сан-Франциско также вошли в число рынков с отрицательной динамикой цен, что знаменует собой заметный сдвиг по сравнению с их прежними годами бума [2].

Этот региональный сдвиг, по-видимому, обусловлен более устойчивыми экономическими фундаментальными факторами, такими как рост занятости и относительная доступность жилья. Традиционные промышленные центры опережают города Sun Belt, которые ранее были фаворитами из-за взрывного роста цен. Аналитики считают, что эта перестройка отражает более стабильную долгосрочную траекторию рынка недвижимости, где рост цен теснее связан с общими экономическими условиями, а не со спекулятивной активностью [2].

Переход рынка недвижимости от периода двузначного роста к стагнации с учётом инфляции имеет историческое значение. Во время пандемии стоимость жилья росла темпами, значительно опережающими инфляцию, что создало значительное богатство для домовладельцев. Сейчас, когда цены не поспевают за инфляцией, реальная стоимость жилищного капитала снизилась за последний год [1]. Николас Годек из S&P Dow Jones Indices отметил, что это новое равновесие может означать более здоровый рынок недвижимости в долгосрочной перспективе, когда рост цен будет больше соответствовать экономическим фундаментальным факторам, таким как рост занятости и демографические изменения, а не спекулятивной активности [2].

В перспективе рынок остаётся в состоянии перехода. Хотя сезонные покупательские паттерны обеспечили временный рост цен в первой половине года, общая тенденция остаётся умеренной. Аналитики прогнозируют, что годовой рост, вероятно, станет отрицательным в ближайшие месяцы, а продолжающееся давление на спрос и рост предложения будут сдерживать повышение цен. Рынок недвижимости больше не является двигателем накопления богатства, каким он был в последние годы, но, возможно, движется к более устойчивой и экономически обоснованной траектории.

Источник:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY