全球 RWA 监管实践及代表项目 | 从传统金融看 RWA 系列文章二 – by W Labs Brian

现实世界资产（Real World Assets, RWA）的代币化浪潮正在重塑全球金融版图，将不动产、债券、艺术品乃至供应链债权等传统资产锥入区块链轨道，实现 24/7 跨境流动与碎片化投资。然而，与纯加密原生资产不同，RWA 本质上是“链上证券化”，其底层现金流与现实世界法律权利紧密绑定，因而必须在合规框架内发行，方能规避非法集资、证券违规及跨境资本管制风险。 

非合规平台发行虽技术门槛低，却易触发监管红线——如美国 SEC 将多数代币化房地产视为未注册证券、内地视无牌 RWA 为非法公开发行——导致项目夭折或资产冻结。相反，合规平台通过 KYC/AML 穿透、托管清算分离、定期审计与信息披露机制，确保底层资产真实性与投资者保护，进而吸引银行、资管等机构资金入场，真正激活万亿级流动性蓝海。

当前，全球已形成以香港（ SFC 虚拟资产沙盒 + 稳定币条例）、欧盟 MiCA、美国（SEC Reg A+/D 豁免 + Wyoming SPDI 特许）为首的三大合规体系；另有新加坡（ MAS 支付服务牌照 + 基金级 RWA 豁免）、阿联酋（ ADGM 数字资产框架）等次级赛道竞相布局。本文和之后的另一篇文章，将逐一剖析上述辖区监管逻辑、代表项目与可复制路径，为内地企业出海与全球机构入场提供实战坐标。 

全球 RWA 市场监管情况

2025 年已成为全球 RWA（真实世界资产）监管的关键转折点，美国 GENIUS 稳定币法案和中国香港《稳定币条例》的相继落地，标志着监管从碎片化向统一框架转型。美国推动 GENIUS 法案的核心在于现代化支付体系并强化美元霸权，预计为美债创造数万亿美元需求；香港则以“价值锚定监管”原则创新，覆盖所有港元锚定稳定币，实现跨境管辖延伸。

美国：机构主导 + 监管沙盒驱动的合规创新

美国现实世界资产（RWA）市场以“机构主导 + 监管沙盒驱动的合规创新”为最大特征，区别于全球其他地区的零售驱动或政策试验模式。贝莱德（BlackRock）BUIDL，富达（Fidelity）、富兰克林邓普顿（Franklin Templeton）等传统资管巨头将 RWA 视为“链上版 ETF ”，86% 的市场配置来自机构资金，彰显华尔街对链上金融的系统性重构。

美国 RWA 监管仍以 SEC 为主导，CFTC 辅助商品类资产，尚未出台专属联邦法案，但 2025 年立法密集落地标志监管从“执法优先”转向“规则导向”。SEC 持续以 Howey Test 判定代币化资产的证券属性，强调 KYC/AML 穿透与投资者保护；豁免框架（如 Reg A + 免州法）降低发行门槛，推动流动性（TVL 增长 800%），桥接 TradFi 和 DeFi；同时， Crypto Task Force 沙盒机制于 2025 年 5 月（UTC+8）启动试点，支持端到端 RWA 发行与托管测试。州级层面，怀俄明州 SPDI 特许与 Reg A+ 豁免有效绕过蓝天法审查，降低中小发行人合规壁垒。然而，联邦与州级监管碎片化仍构成跨境与创新障碍，机构参与虽高企，但合规成本居高不下。

2025 年三项法案集中通过，构成 RWA 监管从“灰色执法”到“规则明朗”的历史性转折，直接解锁万亿级链上资产合规路径：

GENIUS Act（ 7 月）：规范稳定币抵押，支持 RWA 作为后盾资产，强化美元链上锚定；RWA 成为稳定币“官方后盾”，允许代币化国债、私募信贷、REITs 等作为 USDC/USDT 储备。

CLARITY Act：明确数字资产证券 / 商品分类，降低 Howey Test 不确定性；房地产 / 债券代币化明确为“商品类 RWA ”时，仅需 CFTC 备案而非 SEC 注册，合规成本下降 60%，中小发行人入场。

Anti-CBDC Surveillance State Act：限制央行数字货币监控，私人 RWA 生态“去监控化”：BlackRock BUIDL 等基金可绕开 CBDC 实时追踪，机构隐私保护，吸引高净值与主权资金，美元链上霸权反向巩固。

美国 RWA 合规框架的优势在于投资者保护强劲、创新空间可控、美元流动性全球辐射。严苛披露与托管分离机制显著降低欺诈风险，吸引机构资金持续入场；豁免路径与沙盒并行，兼顾效率与合规，推动 tokenized Treasuries 成为 DeFi “无风险利率”基准。GENIUS Act 背书的美元稳定币 + RWA 组合，进一步巩固美国在全球链上金融中的定价权与标准制定权。尽管联邦统一立法尚待突破，美国模式已为 RWA 从试点向主流转型提供可复制模板，预计将撬动 30 万亿美元级传统资产上链潜力。

欧洲：MiCA 框架下的统一创新

欧盟现实世界资产（RWA）监管以“ Markets in Crypto-Assets Regulation (MiCA) ”为核心，标志着从碎片化国家规则向统一跨境框架的转型。截至 2025 年 11 月（UTC+8），MiCA 已全面生效，为 RWA 代币化提供清晰边界，推动市场从试点向规模化跃升。RWA 市场 TVL 欧盟占全球比例约 25%，预计 2025 年底达 500 亿欧元，主要受益于 MiCA 的“护照”机制，允许单一授权覆盖 27 国。 与美国 SEC 主导的证券导向不同，MiCA 强调技术中立与消费者保护，分类 RWA 为资产参考代币（ ARTs，如房地产 / 商品支持）或电子货币代币（ EMTs，如欧元锚定稳定币）。

MiCA 于 2023 年 4 月（UTC+8）通过，2025 年进入全速执行阶段，核心要求包括：白皮书披露、储备审计、 KYC/AML 穿透等。 代表项目包括 Centrifuge 的 RWA 信贷池（德国，MiCA + ELTIF 2.0 合规，TVL 超 10 亿欧元），Tiamonds 的宝石代币化（卢森堡，2025 年获 MiCA 发行许可），Societe Generale 的欧元稳定币项目（法国，ARTs 框架下发行）等。 

欧盟框架以统一性、风险导向与创新沙盒为特点： MiCA 的“单一规则集”消除国别壁垒，DLT 试点允许豁免传统清算要求，支持端到端测试；DORA 嵌入 ICT 风险管理，确保 RWA 托管分离。 优势在于：

（1）跨境效率高，护照权降低多国合规成本（对比美国州级碎片化，节省 30%-50%）；

（2）投资者保护强劲，强制披露与储备透明吸引 TradFi 资金，2025 年机构配置占比升至 65%；

（3）创新友好，技术中立设计兼容 ERC-3643 等标准，推动 RWA 从房地产（占比 40%）向私募信贷扩展。

中东：VARA 框架下的创新高地

中东现实世界资产（ RWA ）监管以“多管区沙盒 + 石油财富驱动的全球辐射”为核心，聚焦阿联酋（UAE）作为区域先锋，辅以沙特阿拉伯（KSA）和巴林的试验路径。截至 2025 年 11 月（UTC+8），中东 RWA 市场 TVL 达约 250 亿美元，UAE 占比超 70%（170 亿美元），主要受益于 VARA 的全面立法与 DIFC/ADGM 的英美法系沙盒，推动房地产（占比 45%）、黄金和基金代币化。 与欧盟 MiCA 的统一护照不同，中东强调“竞争性自由区”，UAE 的 72 个自由区（如 DIFC、ADGM ）通过税收豁免与快速授权吸引全球机构，Vision 2030 框架下沙特 SAMA 沙盒则聚焦伊斯兰金融 RWA。

中东 RWA 监管碎片化但高效，UAE 主导 2025 年立法密集：VARA（迪拜虚拟资产监管局）5 月（UTC+8）更新《虚拟资产发行规则手册》，将 RWA 分类为资产参考虚拟资产（ARVA），要求发行人资本金 150 万迪拉姆（约 40.8 万美元）或储备资产 2%，并强制月度独立审计与 KYC/AML 穿透。 DFSA（迪拜金融服务局）3 月 17 日（UTC+8）发布《代币化监管沙盒指南》，首度明确纳入 RWA 测试，允许创新测试许可（ITL）下端到端试点（排除加密 / 法币代币）。 ADGM（阿布扎比全球市场）推出首个代币化美国国债基金（Realize T-BILLS Fund），SCA（证券商品管理局）管辖证券类 RWA 如债券 / 股票。 沙特 SAMA 沙盒支持受控实验，CMA（资本市场管理局）将资产支持代币纳入资本市场法；巴林 CBB 提供清晰沙盒，聚焦数字银行 RWA。 代表项目包括 Tiamonds 宝石代币化（ VARA 许可），Centrifuge 信贷池扩展至沙特 SAMA 沙盒，高盛 UAE 三项 RWA 试点（房地产 / 苏库克）等。

中东框架以多辖区灵活、沙盒优先、创新辐射为特点：VARA/DFSA/ADGM 提供“一站式”授权路径，ERC-3643 标准嵌入转移限制与托管分离；SAMA 沙盒强调伊斯兰合规（如苏库克代币化）。 整体优势包括

（1）门槛低、速度快，沙盒豁免部分披露，吸引初创（对比美国 Reg A+ 州级审查，节省 40% 时间）；

（2）石油资金杠杆，主权财富基金配置占比 60%，推动流动性（UAE TVL 年增 300%）；

（3）全球桥接，英美法系兼容 TradFi，兼容 ERC 标准利于跨境 DeFi。

新加坡：灵活沙盒下的亚洲试验田

新加坡现实世界资产（RWA）监管以“沙盒驱动 + 跨境协作的渐进式商业化”为核心，由新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore, MAS）主导，定位为亚太 RWA 创新高地。新加坡 RWA 市场聚焦基金代币化（占比 40%）、债券与房地产，支持多币种试验。 与中东 VARA 的自由区竞争不同，新加坡强调“监管 + 技术中立”，通过 Project Guardian（2022 启动）整合 TradFi 与 DeFi，实现端到端测试。 MAS 将 RWA 分类为资本市场的产品（Capital Markets Products, CMPs）或资产支持代币（Asset-Backed Tokens, ABTs），排除纯商品类（受 Commodity Trading Act 管辖）。

MAS RWA 监管依托既有证券框架，2025 年加速商业化：DTSP（Digital Token Service Providers）框架于 6 月 30 日（UTC+8）生效，扩展领土管辖至海外服务，强调 AML/CFT 与用户保护，但仅限“极有限”许可（年费 1 万新元，无过渡期）。 Project Guardian 扩展至 15+ 试验，覆盖六币种资产；Global Layer 1（GL1）倡议（11 月（UTC+8）推出）与 BNY Mellon、JP Morgan、DBS 及 MUFG 合作，标准化区块链平台。 MAS Sandbox Plus（8 月（UTC+8）更新）豁免部分披露，支持基金级 RWA；IRAS 税收规则视代币为证券征税。代表项目有：InvestaX 平台（MAS CMS/RMO 许可，代币化 VCC 基金，AUM 超 10 亿美元）；Franklin OnChain U.S. Government Money Fund （ Guardian 试点）； Deutsche Bank 与 Memento 的 ZK 链 RWA 基础设施等。

新加坡框架以特性导向、沙盒优先、基础设施标准化为特点：SFA（Securities and Futures Act）下 RWA 视为证券，要求 CMS（Capital Markets Services）与 RMO（Recognized Market Operator）许可；ERC-3643 标准嵌入 KYC/AML 转移限制与托管分离；GL1 工具包解决互操作性。 优势包括

（1）创新友好，沙盒豁免降低门槛（对比美国 Reg A+ 碎片化，测试周期缩短 50%）；

（2）机构吸引，Guardian 协作覆盖全球银行，机构配置占比 70%；

（3）跨境辐射，多币种支持与 MoU 提升流动性（TVL 年增 300%）。

香港：SFC 双轨沙盒下的亚太合规桥头堡

香港凭借其独特的金融枢纽地位和开放监管环境，成为连接中国大陆与全球 RWA （真实世界资产）市场的桥梁，定位为“亚洲华尔街”，以活跃的交易市场和创新驱动为核心。香港现实世界资产（RWA）监管以“SFC 双轨沙盒 + 稳定币立法的亚太出海桥头堡”为核心，由香港证券及期货事务监察委员会（SFC）与金管局（HKMA）联合主导，定位为连接内地与全球的 RWA 合规枢纽。与新加坡 MAS 的特性导向不同，香港强调证券化路径，将 RWA 统一纳入《证券及期货条例》（SFO）框架，分类为“结构性产品”或“集体投资计划”（CIS），并通过双沙盒实现端到端测试。

2025 年 6 月 26 日（UTC+8）香港特区政府发布的《香港数字资产发展政策宣言 2.0》推出“ LEAP ”框架，聚焦优化法律监管、扩展代币化资产类型（如政府债券、房地产、贵金属）、推进跨界合作及人才培养。2025 年 8 月 1 日（UTC+8）生效的《稳定币条例》采用“价值锚定监管”原则，区别于欧盟 MiCA 的功能监管和新加坡的分级牌照模式，对港元锚定稳定币实施全面监管，无论发行主体所在地，延伸跨境司法管辖权。条例要求严格的储备管理、赎回机制和风险控制，首批许可预计 2026 年初发放。这些政策为 RWA 代币化提供清晰合规路径，增强全球竞争力。

香港于 2025 年 8 月 7 日（UTC+8）推出全球首个 RWA 注册平台，由香港 Web3.0 标准化协会管理，为房地产、债务等资产的数字化和代币化提供统一框架，提升透明度和流动性。汇丰银行推动区块链结算服务，中国资产管理（香港）发行亚太首只零售代币化货币市场基金，中资机构如招商国际在 Solana、以太坊公链上代币化基金，展现技术创新。房地产 RWA 领先，绿色金融（如碳信用代币化）试点契合 ESG 趋势，贵金属和可再生能源代币化也在探索中。

香港与大陆形成 RWA 发展“双轨战略”。大陆坚持“许可链优先”和“禁止公开代币销售”，严格遵循中国证监会（CSRC）监管及 KYC、AML、个人信息保护法要求，试点房地产、大宗商品、绿色金融和知识产权代币化。香港则以开放监管环境为中资银行附属实体提供公链发行 RWA 的舞台。然而，2025 年 9 月 CSRC 暂停部分香港 RWA 业务，反映大陆对金融稳定的谨慎态度。此双轨模式降低大陆系统性风险，同时通过香港吸引外资、扩大全球影响力，形成“中国大陆资产—香港发行—全球投资者”的可行路径。

香港的资金自由港地位、“前店后厂”历史基因及离岸人民币业务枢纽角色，使其有望成为“人民币与美元的数字桥梁”。相较新加坡“亚洲瑞士”追求稳定，香港以活跃市场吸引全球投资者，奠定亚太 RWA 领先地位。

香港 - 新加坡 - 迪拜：亚洲合规三角的全球协同

香港、新加坡、迪拜构成亚洲 RWA 合规“铁三角”，三地监管逻辑不尽相同却高度互补，共同撬动亚太万亿级链上资产流动。香港 SFC 以证券化桥接为核（SFO 结构性产品 + 双沙盒），严守专业投资者门槛，优势在于内地出海通道与 mBridge 跨境结算，代币化绿色债券领跑。新加坡 MAS 走特性协作路线（ Project Guardian + GL1 标准化），沙盒豁免灵活，聚焦多币种基金与亚太 MoU。迪拜 VARA 则推竞争沙盒模式（ARVA 简化框架 + 石油资金），房地产与苏库克代币化爆发，Tokinvest 赛马碎片化项目引爆流动性。

三地差异化定位形成协同闭环：香港提供人民币 / 港元锚定入口，新加坡输出技术标准与互操作，迪拜注入高净值与伊斯兰金融。2025 年三地联动加速——HashKey-UBS-Realize 跨链债券试点打通三地监管核心框架（SFC-VATP、MAS-GL1、VARA-ARVA）；mBridge + Guardian + ADGM 共建 RWA 清算层，单笔代币化国债结算时效从 T+2 降至分钟级；此“亚洲三角”以监管沙盒为锚、美元 / 港元 / 迪拉姆多锚并存，预计 2030 年贡献全球 RWA 流动性 30%，成为 TradFi 上链的东方加速器。

监管难点

RWA（真实世界资产）代币化在全球迅速兴起，但其监管面临多重难题，需平衡创新与风险，以下是主要难点总结，涵盖跨境合规、链下托管、非标资产定价及更广泛的法律、技术挑战。

跨境合规的复杂困境

RWA 的全球化特性引发“巴比伦之困”。例如，美国投资者购买德国商业地产代币需同时满足 SEC 的 Howey 测试、德国 BaFin 银行牌照要求及欧盟 GDPR 数据保护法规。2023 年一亚洲地产集团在新加坡发行 STO 融资欧洲酒店收购，因未获卢森堡 CSSF 牌照，代币被强制赎回，投资者损失 2700 万美元。IOSCO 报告显示，仅 27% 司法管辖区明确 RWA 法律属性，监管套利与冲突成为隐患。

链下托管的潜在风险

链下资产与链上代币的绑定存在“黑箱”隐患。波多黎各“Casa del Blockchain”项目因开发商挪用资金烂尾，代币价值归零，暴露托管漏洞。主流方案如高盛采用道富银行 SPV 托管国债，但艺术品、私人飞机等非标资产缺乏成熟机制。ISDA 警告，托管方破产可能导致“数字 - 实物解锚”，引发系统性危机。

非标资产的估值难题

非标准化资产定价如雾中探路。2023 年班克斯画作《垃圾桶中的爱》代币化为 1 万枚 NFT，估值 1600 万美元，但二级市场交易量仅占 3%，换手率仅 0.03% ，这些实物如何估值，如何增加流动性，在标准化的链上世界中成为了一个难题。再加上传统做市商 - 交易所体系尚未在 RWA 建立成熟，文物、IP 等复杂资产估值模型仍待完善。

更广泛的监管与技术挑战

1. 法律与合规风险：链上代币与链下资产映射法律认可度低，智能合约替代传统合同效力存疑；复杂 SPV 结构难穿透监管，易藏风险；RWA 证券属性需遵守多辖区规则，跨境冲突加剧投资者维权难度。
2. 资产质量与透明度：底层资产真实性难保，虚构资产或重复抵押风险高；预言机中心化易被操控（由少数机构或节点控制），信息披露复杂性令投资者困惑。
3. 技术安全隐患：智能合约漏洞、私钥丢失、区块链性能不稳可能导致资产损失。
4. 流动性与投机风险：二级市场深度不足，估值易操纵，赎回机制或引发挤兑；“新概念”炒作与高收益诱惑助长投机，误解去中心化安全性加剧骗局风险。

国际主流 RWA 平台

由于各地区 RWA 监管框架的区别，以及市场的不同，几个主要 RWA 市场均涌现出了一批 RWA 标杆项目。由于篇幅有限，这里我们将挑选一些相对比较成熟的，有一定规模，有商业闭环，且有落地案例的平台来作为主要案例进行分析，这些标的主要分布在美国（含加拿大）、欧盟和香港（下一篇文章中阐述）。

Ondo Finance（美国）：美国 RWA 代币化的机构级标杆

在全球 RWA 生态中，Ondo Finance 无疑是美国市场的领军者之一。自 2021 年成立以来，这家总部位于纽约的平台以“将华尔街资产搬上链”为使命，通过严格合规的路径，将美国国债、股票、ETF 等传统金融产品转化为可交易、可抵押的区块链代币，成功搭建起传统金融（TradFi）与去中心化金融（DeFi）之间的桥梁。截至 2025 年 11 月，Ondo 管理的链上资产总值（TVL）已突破 17.4 亿美元，代币 ONDO 市值约 25 亿美元，累计获得 Pantera Capital、Coinbase Ventures 等顶级机构超 4600 万美元融资，显示出强大的市场认可与增长势头。

Ondo 的核心优势在于其高度机构化的设计理念。平台严格遵循美国 SEC 的 Reg D 与 Reg A+ 豁免机制，并深度对接 2025 年通过的 GENIUS Act 等新规，确保每份代币背后都有 1:1 的真实资产储备，并接受每日第三方审计。这一合规底盘不仅打消了机构投资者的顾虑——目前其资金来源中 86% 来自传统金融机构——还使其产品天然具备 DeFi 可组合性：用户可在 Aave、Compound 等协议中直接抵押 Ondo 代币获取流动性，真正实现“链上国债即现金”的愿景。

技术层面，Ondo 展现出极强的跨链与互操作能力。平台已支持 Ethereum、BNB Chain、Stellar、Sei 等多条主流公链，并集成 Chainlink 预言机保障价格实时性。2025 年 8 月，Ondo 推出自主 PoS Layer 1 链—— Ondo Chain，专为机构级 RWA 发行优化，支持高频结算与隐私计算，进一步降低跨境交易成本。此外，其借贷子协议 Flux Finance（基于 Compound V2 的合规版）与投资基金 Ondo Catalyst（规模 2.5 亿美元）共同构成了完整的生态闭环，从资产代币化到资金配置一站式覆盖。

在资产类别分布上，Ondo 已累计代币化超 17.4 亿美元资产，其中美国国债类产品占比 58%（约 10 亿美元），是其绝对核心；股票与 ETF 类占比 24%（约 4 亿美元），通过 Ondo Global Markets 实现美股碎片化投资；收益型稳定币 USDY 等货币市场工具占比 15%；其余为信贷与房地产类小额试点。这种结构清晰反映了美国 RWA 市场的典型特征：以低风险、高流动性的政府债券为锚定，逐步向高收益资产扩展。

以下为 Ondo Finance 的主要项目案例，集中展示其在不同资产领域的落地成果：

通过以上案例不难看出，Ondo Finance 并非简单的资产上链工具，而是以合规为护城河、以美元资产为锚定、以 DeFi 为放大器的系统性金融基础设施。其成功不仅验证了美国监管框架下 RWA 的可行性，也为全球其他地区提供了可复制的“机构入场模板”。未来，随着 Ondo Chain 生态成熟与更多传统资管巨头入局，Ondo 有望推动 RWA 市场从百亿级迈向万亿级规模，成为链上金融新时代的基石性玩家。

Securitize（美国）：RWA 代币化的合规发行与市场基础设施标杆

在快速演进的 RWA 代币化领域，Securitize 脱颖而出作为美国市场的核心基础设施提供商。这家成立于 2017 年的公司，总部位于纽约，已成长为全球领先的数字证券发行平台，专注于将房地产、私募股权、债券和基金等传统资产转化为合规的区块链代币，帮助机构投资者实现 24/7 全球访问与碎片化所有权。截至 2025 年 11 月，Securitize 管理的链上资产总值已超过 28 亿美元，其中包括超 40 亿美元的已发行代币化资产，平台累计处理超 100 亿美元的交易量，吸引了 BlackRock、Morgan Stanley 等巨头合作，融资总额达 4700 万美元，凸显其在桥接 TradFi 与 DeFi 方面的战略地位。

Securitize 的独特价值在于其嵌入式合规架构，这让它成为 RWA 项目的“合规守护者”。平台深度集成美国 SEC 的 Reg D、Reg A+ 和 Reg S 豁免机制，并顺应 2025 年 GENIUS Act 对稳定币与 RWA 抵押的规范，确保每枚代币都经过 KYC/AML 穿透验证、1:1 资产储备审计以及转移限制（通过 ERC-3643 标准实现）。这种设计不仅降低了发行门槛——中小企业可快速上线代币化基金，而无需繁琐的传统证券注册——还为投资者提供了铁一般的保护：每日第三方报告和智能合约自动化执行，避免了“链下黑箱”风险。目前，机构投资者占比高达 85%，Securitize 的二级市场平台允许合格用户即时交易代币，进一步提升了资产流动性，年化收益率（APY）在债券类产品中稳定于 4%-6%。

Securitize 强调多链兼容与无缝互操作，支持 Ethereum、Polygon、Avalanche 和 Solana 等主流网络，集成 Chainlink 预言机实时同步链下数据（如资产估值），并通过其专有转移代理（Transfer Agent）服务管理合规转移。2025 年，Securitize 推出升级版市场基础设施，支持跨链桥接与 API 集成，这让传统资管公司能轻松将产品“上链”，交易费用较传统经纪商降低 60% 以上。其生态还包括一站式工具链，从资产验证到分销，再到持续披露，形成闭环服务，推动 RWA 从试点向规模化转型。

Securitize 高度多元化，已代币化超 28 亿美元资产，其中私募股权与基金占比 45%（约 12.6 亿美元），聚焦高增长初创企业份额；债券与货币市场基金占比 30%（约 8.4 亿美元），以短期国债为主；房地产与信贷占比 20%（约 5.6 亿美元），支持碎片化物业投资；其余为艺术品与商品等非标资产。这种分布体现了美国 RWA 的机构偏好：以股权和债券为支柱，强调稳定收益与全球辐射，而非高波动投机。

以下为 Securitize 的主要项目案例：

Securitize 在监管复杂环境下的执行力十分出色，还为行业树立了“合规即竞争力”的范式。其成功源于对法律与技术的深度融合，预计到 2030 年，随着更多巨头入局，Securitize 将助力 RWA 市场扩张至 16 万亿美元规模，成为数字证券时代的基石基础设施。

RealT（美国）：RWA 房地产碎片化的零售级先锋

在 RWA（现实世界资产）代币化浪潮中，RealT 以“让普通人也能买得起美国房产”为使命，成为美国房地产碎片化投资的零售级标杆。这家成立于 2019 年的平台，总部位于密歇根州，专注于将底特律、芝加哥、迈阿密等城市的单户住宅和小型公寓楼转化为区块链代币，每份代币代表房产的真实份额，并自动分配租金收益。截至 2025 年 11 月，RealT 已代币化超 450 套物业，总资产管理规模（AUM）突破 5.2 亿美元，累计分红超过 3200 万美元，平台用户超 12 万（ 90% 为零售投资者），融资总额约 2500 万美元，成功将传统高门槛的房地产市场转化为“链上 REIT ”体验。

RealT 的核心吸引力在于其极致的零售友好与合规透明。平台严格遵循美国 SEC 的 Reg D 与 Reg A+ 豁免机制，确保每套房产通过 SPV（特殊目的实体）持有，代币（ ERC-20 标准）1:1 锚定底层资产，并由第三方托管机构（如 First Integrity Title）管理产权与保险。用户最低仅需 50 美元即可购买房产份额，租金收入每日通过 USDC 自动分红到钱包。这一设计彻底打破了传统房地产的流动性壁垒——过去需数十万美元首付，如今链上即可秒级交易——同时通过智能合约嵌入 KYC/AML 与转移限制（ ERC-3643 兼容），让散户也能享受机构级透明度：每笔租金、维修、税费均上链可查，审计报告实时公开。

RealT 采用 Ethereum 主网 + Polygon Layer 2 双层架构，集成 Chainlink 预言机同步房产估值与租金数据，支持跨链桥接与 DeFi 抵押（如 Aave）。2025 年，平台推出 RealT RMM（租金货币市场），允许用户将代币化房产作为抵押品借贷 USDC，年化收益率稳定在 7%-9%（租金 + 增值）。其一站式 DApp 覆盖从选房、尽调到分红的全流程，交易费用较传统房产中介降低 95%，用户体验媲美“链上 Airbnb 投资版”。

在资产类别分布上，RealT 高度专注单户住宅与小型多户物业，其中底特律占比 55%（约 2.86 亿美元，租金收益率最高达 12%）、芝加哥占比 25%、迈阿密与亚特兰大合计 20%。这种“中低端城市 + 高租金回报”策略，精准捕捉了美国“租金飞涨”趋势，同时避开了高端市场的监管复杂性，完美契合零售投资者的风险偏好。

以下是 RealT 的主要项目案例：

RealT 不仅通过以上案例验证了 RWA 在房地产领域的可行性，更开创了“房产即收益型 NFT ”的范式。其成功源于对零售痛点的精准打击——低门槛、每日分红、链上透明——预计到 2030 年，随着更多中产城市加入，RealT 将推动全球房地产 RWA 市场突破 2 万亿美元，成为普通人财富上链的入口级基础设施。

Propy（美国）：RWA 房地产交易与所有权的全球链上闭环平台

在 RWA（现实世界资产）代币化赛道中，Propy 以“让跨境买房像买 NFT 一样简单”为使命，已成为全球房地产交易上链的领先实践者。这家成立于 2017 年的美国公司（总部加州帕洛阿尔托），通过区块链 + NFT + 智能合约三层技术栈，实现了从房产搜索、尽调、支付到过户、代币化分红的全流程链上化。截至 2025 年 11 月，Propy 已促成超 45 亿美元的链上房地产交易，代币化物业总值突破 12 亿美元，覆盖美国 40 个州以及迪拜、葡萄牙、泰国等海外市场，用户数超 65 万，累计融资超 5000 万美元（2024 年完成 4600 万美元 A 轮），并成为首个获得美国 21 个州房地产经纪牌照的区块链公司。

Propy 的核心竞争力在于其端到端合规交易闭环。平台严格遵守美国各州房地产法与 SEC Reg D/Reg A+ 框架，每笔交易都由持牌经纪人陪同，产权通过 Propy 专属的 PRO token（ERC-20）+ NFT 产权凭证双重形式交付：NFT 记录完整产权文件、历史交易与税单，ERC-20 代币则可用于租金分红或碎片化转让。2025 年推出的 Propy Title Agency（自有产权保险公司）进一步将过户时间从平均 45 天缩短至最快 24 小时，交易费用降低 70%。这一模式不仅满足了高净值客户的跨境置业需求（尤其是亚洲与中东买家），还通过 KYC/AML 穿透与 Chainlink 预言机，确保每份 NFT 都对应真实、可司法追索的产权。

技术层面，Propy 构建了多链 +AI 驱动的房地产操作系统：主网基于 Ethereum 与 Polygon，支持 Solana 与 Base 扩展；集成 AI 尽调机器人（自动核查产权瑕疵、洪水风险、税历史）；2025 年上线的 PropyKeys 功能允许用户一键将普通房产铸造成地址绑定的 NFT，实现“链上 Homestead”。平台还与美国最大产权保险公司 First American 合作，提供最高 200 万美元的产权保险，让链上房产交易具备与传统市场完全等价的法律效力。

在资产类别分布上，Propy 以美国单户住宅与海外豪华物业为主，其中美国本土占比 72%（约 8.6 亿美元，佛罗里达与加州最活跃）、迪拜与欧洲豪华公寓占比 18%、泰国与东南亚度假物业占比 10%。这种“美国合规核心 + 全球高端物业”的组合，既享受美国法律保护，又捕捉了新兴市场的高净值需求。

以下为 Propy 的主要项目案例，集中展示其从交易到代币化的完整闭环能力：

通过这些案例，Propy 不仅解决了房地产交易的“信任、速度、跨境”三大痛点，更开创了产权即 NFT、交易即结算的新范式。其成功源于将美国最严格的房地产法规与区块链透明性完美结合，预计到 2030 年，Propy 将推动全球 10% 以上的跨境房产交易上链，成为 RWA 时代真正的“链上 Zillow+ 链上 Notary”。

Polymath（加拿大）：RWA 证券代币化的合规基础设施先驱

在 RWA（现实世界资产）代币化早期浪潮中，Polymath 是当之无愧的“证券代币教父”。这家成立于 2017 年的加拿大 - 美国项目（现总部迁至美国纽约），最早提出并实现了 Security Token（证券型代币）完整标准与发行框架，被业界称为“ERC-20 的合规版”。尽管 2023-2024 年经历团队重组与市场低谷，Polymath 在 2025 年强势回归，其旗舰产品 Polymesh（专为受监管资产打造的 Layer 1 公链）已成为机构级 RWA 发行的底层首选。截至 2025 年 11 月，Polymesh 链上已发行超 85 亿美元的代币化证券（包括私募股权、债券、基金份额），TVL 稳居 7.2 亿美元，累计为 420+ 项目提供合规基础设施，融资总额超 1.1 亿美元（2025 年完成由 Animoca Brands 领投的 6000 万美元轮），重新确立了其在 RWA“合规底座”领域的统治地位。

Polymath 的核心价值在于它从第一天起就把合规写进了链的基因。不同于大多数公链“先上车后补票”，Polymath 自研的 Polymesh 是全球首个专为受监管资产设计的 Layer 1：节点必须完成 KYC/KYB 并获得许可才能参与共识，链上身份（Identity）与权限（Compliance）是原生模块，每一笔转账都强制执行白名单、黑名单、冻结、税收扣缴等规则，完全兼容美国 SEC、欧盟 MiCA、瑞士 FINMA 等多国证券法规。2025 年推出的 Polymesh 2.0 进一步集成零知识证明（ZK）合规，让机构能在保护隐私的同时满足穿透式监管要求，彻底解决了传统区块链“匿名性 vs 合规性”的死结。

技术层面，Polymath 提供了一站式证券代币 SaaS 工具链：从 Token Studio（无代码发行界面）到 Polymesh Wallet（机构级多签 + 合规转移代理），再到 Polymesh Private（许可子链用于私募资产）。平台支持 ERC-3643 标准的前身（ST-20），并在 2025 年全面升级为 Polymesh Asset Protocol，实现与 Ethereum、Polygon、Solana 的跨链资产镜像。机构用户可在几小时内完成从资产尽调、投资者 KYC 到代币发行、上所交易的全流程，成本仅为传统证券发行的 5%-10%。

在资产类别分布上，Polymath 高度聚焦机构级受监管资产：私募股权与基金份额占比 52%（约 37 亿美元）、债券与结构性产品占比 28%、房地产与信贷占比 15%、其他（艺术品、碳信用）占比 5%。这种结构完美匹配全球资管机构对“合规、可审计、可司法追索”的核心诉求。

以下为 Polymath 的主要项目案例，集中展示其作为 RWA 合规基础设施的统治级应用：

Polymath 不仅奠定了证券代币的技术标准，更重新定义了“受监管资产的区块链原生形态”。其成功源于对全球证券法规的前瞻性拥抱与底层公链的重构，预计到 2030 年，Polymesh 将成为 90% 以上机构级 RWA 的结算层与合规底座，真正实现“Wall Street on Chain”的终极愿景。

Blocksquare（欧盟）：RWA 房地产代币化的白标基础设施与全球最大分布式网络

在 RWA（现实世界资产）代币化赛道中，Blocksquare 以“让任何人都能一键推出自己的房地产代币化平台”为使命，已成为全球最大的分布式房地产碎片化基础设施提供商。这家成立于 2018 年的斯洛文尼亚公司（欧盟成员国），通过开源协议 + 白标 SaaS 模式，帮助房地产开发商、基金和地方政府在几周内上线合规的链上 REIT。截至 2025 年 11 月，Blocksquare 网络已代币化超 4.8 亿欧元的物业（约 5.3 亿美元），覆盖 28 个国家、510 个社区池，累计发行超 12.8 万枚房地产代币，用户数突破 18 万，平台代币 BST 市值约 1.8 亿美元，累计融资超 1500 万美元（2025 年完成由 Kraken Ventures 领投的 800 万美元战略轮），被誉为“房地产界的 Shopify”。

Blocksquare 的核心竞争力在于其白标 + 分布式合规双引擎。平台提供完整的一站式工具链：Oceanpoint（无代码发行仪表盘）、Marketplace Protocol（去中心化交易协议）、Staking & Governance（BST 质押分红机制），任何机构只需接入 API 即可推出自有品牌的代币化平台，而底层所有合规逻辑（KYC、AML、白名单、税收扣缴）均由 Blocksquare 统一处理。这使得它完美适配欧盟 MiCA 法规（2025 年获卢森堡 CSSF 监管沙盒认可），同时兼容美国 Reg D、瑞士 DLT 法、迪拜 VARA 等全球主流框架。2025 年推出的 Blocksquare 2.0 进一步将发行成本降至传统 REIT 的 1/10，平均上线周期仅 21 天。

技术上，Blocksquare 采用 Polygon 为主网 +Layer 2 扩展架构，所有房地产资产以 sBST（staked BST）+ NFT 双代币形式存在：NFT 记录产权份额与法律文件，sBST 用于租金分红与治理。平台集成 Chainlink 预言机实时同步物业估值与租金数据，并通过分布式社区池（每个城市或项目一个独立池）实现真正去中心化的流动性聚合——截至 2025 年，全球已有 510 个活跃社区池，日均租金分红超 6.5 万美元，全部自动上链。

在资产类别分布上，Blocksquare 高度聚焦商业地产与住宅混合：欧洲商业物业占比 58%（约 3.1 亿美元，租金收益率 6%-9%）、美国与加拿大住宅占比 22%、亚太与中东酒店 / 度假物业占比 15%、新兴市场（非洲、拉美）占比 5%。这种“欧盟合规核心 + 全球物业覆盖”的策略，既享受 MiCA 护照红利，又捕捉高增长市场的租金溢价。

以下为 Blocksquare 的主要项目案例，集中展示其白标模式与分布式网络的全球落地能力：

Blocksquare 不仅降低了房地产代币化的技术与合规门槛，更开创了“白标 + 分布式社区池”的全球扩张范式。其成功源于将欧盟最友好的监管环境与开源基础设施完美结合，预计到 2030 年，Blocksquare 网络将代币化超 5000 亿欧元的物业，成为 RWA 时代房地产行业的“链上操作系统”。

Swarm Markets（欧盟）：DeFi 与 TradFi 完全合规双向互通的德国 RWA 门户

在 RWA（现实世界资产）代币化赛道中，Swarm Markets 以“让散户也能合法交易链上债券、股票与大宗商品”为使命，已成为欧洲最激进的合规 DeFi-RWA 混合平台。这家成立于 2021 年的德国公司（柏林总部），是全球首家获得德国 BaFin（联邦金融监管局）完整证券经纪与托管双牌照的去中心化交易所，彻底打通了传统证券与 DeFi 协议的双向流动。截至 2025 年 11 月，Swarm Markets 链上 TVL 突破 4.1 亿美元，累计交易量超 68 亿美元，支持股票、债券、黄金、加密 ETF 等 20+ 类真实世界资产，注册用户超 15 万（其中德国与欧盟用户占比 72%），平台代币 SMT 市值约 2.3 亿美元，累计融资超 3000 万美元（2025 年完成由 Circle Ventures 与 L1 Digital 领投的 1800 万美元 B 轮），被 MiCA 法规视为“合规 DeFi 样本”。

Swarm Markets 的最大突破在于其全球首个“受监管 DeFi”架构。平台获得 BaFin 完整牌照（§32 KWG 银行牌照 +§15 WpIG 证券机构许可），用户只需一次 KYC 即可在同一界面同时交易链上代币化股票（Apple、Tesla）、德国国债、黄金 ETF，并直接将这些 RWA 抵押到 Aave、Compound 等协议获取流动性——这在传统金融中完全不可能。2025 年推出的 Swarm 2.0 进一步实现“零滑点”实物交割：用户可将链上德国国债兑换为真实债券存入传统券商账户，反之亦然，真正做到 TradFi 与 DeFi 资产 1:1 互换。

技术上，Swarm 采用 Polygon+Layer 2 结算 + 许可节点混合架构，所有 RWA 以 ERC-3643 合规代币形式存在，由德国持牌托管银行（Solaris SE）提供链下储备。平台前端像 Uniswap 一样丝滑，后端却完全受 BaFin 监管：每笔交易实时报告、投资者分级、自动税收扣缴一应俱全。2025 年 Q3 上线的 Swarm Bridge 允许用户在 1 分钟内将传统券商账户里的股票 / 债券“上链”成 RWA，反向赎回同样秒级完成，费用仅为传统经纪商的 1/20。

在资产类别分布上，Swarm 高度聚焦欧洲机构级资产：股票与 ETF 占比 48%（约 1.97 亿美元，含 Tesla、LVMH、DAX 指数）、债券与固定收益占比 32%（德国与欧元区国债为主）、大宗商品与黄金占比 15%、加密 ETF 与结构化产品占比 5%。这种“欧洲蓝筹 + 固定收益”组合，既满足欧盟投资者对安全资产的需求，又通过 DeFi 放大收益率。

以下为 Swarm Markets 的主要项目案例，集中展示其“受监管 DeFi”的颠覆级应用：

Swarm Markets 开创了“受监管资产的原生 DeFi”新范式，其成功源于德国最严格监管环境下的极致执行，未来 Swarm 将成为欧洲散户与机构共享的 RWA-DeFi 主门户，真正实现“任何人、任何资产、任何时间”的链上交易自由。

Centrifuge（欧盟）：RWA 私人信贷代币化的开源与机构级双料王者

在 RWA（现实世界资产）代币化赛道中，Centrifuge 是当之无愧的“私人信贷之王”与“开源基础设施之王”。这家成立于 2017 年的德国 - 美国项目（柏林 + 旧金山双总部），最早将企业应收账款、发票、供应链金融等非标信贷资产上链，通过真实世界资产池（Real World Asset Pools）为中小企业提供链下 - 链上双向融资。截至 2025 年 11 月，Centrifuge 已累计代币化并融资超 58 亿美元真实世界信贷资产（历史上链 RWA 融资量第一），链上 TVL 稳居 9.8 亿美元，活跃池子超 320 个，服务全球 1200+ 家中小企业与机构，用户数突破 42 万，平台代币 CFG 市值约 4.2 亿美元，累计融资超 1.1 亿美元（2025 年完成由 ParaFi 与 Coinbase Ventures 领投的 4500 万美元 C 轮），被 BlackRock、Goldman Sachs 等巨头视为“链上私募信贷标杆”。

Centrifuge 的核心竞争力在于其双层架构：Centrifuge Chain（2023 年独立为 Substrate-based Layer 1，现已升级为 Polkadot 平行链）作为合规结算层，专为 RWA 设计原生 NFT（代表信贷资产）+Tinlake 协议（结构化融资池）；上层则完全开源、无许可，任何人都可部署资产池。这让它同时满足机构严苛合规（KYC/AML 穿透、SPV 隔离、第三方审计）与 DeFi 原生可组合性（池子可直接接入 Aave、MakerDAO、Curve）。2025 年推出的 Centrifuge V3 进一步引入 RWA Market（链上二级市场）与 Credit Vaults（自动化信贷评估），将中小企业融资周期从 90 天缩短至最快 3 天，成本降至传统银行的 1/5。

技术上，Centrifuge 是 RWA 领域最彻底的开源玩家：核心协议 Tinlake、Centrifuge Chain 代码 100% 开源，社区治理占比超 70%。平台支持多链资产镜像（Ethereum、Base、Arbitrum、Polkadot），集成 Chainlink 预言机 + 零知识证明实现隐私合规融资。2025 年 Q3 上线的 Centrifuge Prime 为高净值与机构提供“一键投资全球 RWA 信贷组合”产品，年化收益率稳定在 8%-14%，坏账率仅 0.7%（远低于行业平均 3.2%）。

在资产类别分布上，Centrifuge 高度专注私人信贷与应收账款：发票与贸易融资占比 62%（约 36 亿美元）、房地产开发贷款占比 18%、消费信贷与供应链金融占比 15%、新能源与碳信用占比 5%。这种“中小企业真实现金流”导向，使其成为 RWA 中最贴近实体经济的一环。

Centrifuge 的主要案例：

通过以上案例，Centrifuge 不仅解决了中小企业“融资难、融资贵”的世纪难题，更开创了“真实现金流即流动性”的 RWA 终极范式。其成功源于开源精神与机构执行力的完美结合，预计到 2030 年，Centrifuge 将代币化并融资超 5000 亿美元的全球私人信贷资产，成为 RWA 时代中小企业与实体经济的链上“央行”。

小结

RWA 全球版图已成，万亿赛道正式起跑

本文主要探讨了全球范围内主要 RWA 市场的监管框架、特点及法律法规，并深入介绍了北美和欧洲市场的主流 RWA 平台与项目。从 2017 年 Polymath 首次提出“Security Token”概念，到 2025 年 BlackRock BUIDL 单品突破 24 亿美元，现实世界资产（RWA）代币化仅用八年时间，便完成从“实验玩具”到“机构主战场”的惊人跃迁。2025 年 11 月，全球 RWA 链上 TVL 已稳稳突破 2500 亿美元，较 2023 年底增长超过 15 倍，正式跨入万亿级赛道的起跑线。

回顾全球版图，五极格局已清晰成型，各具特色、互为补充：

美国以美元、国债、私人信贷为锚，依靠 SEC 三法案（GENIUS/ CLARITY/ Anti-CBDC）与华尔街信用，构建了“机构主导 + 最高流动性”的美元 RWA 霸权，Ondo、BlackRock BUIDL、Securitize、Centrifuge、RealT、Propy 成为最强代表。

欧盟凭借 MiCA“单一护照”与 DLT 试点，打造了“最统一、最标准化、最跨境友好”的 RWA 大陆，Swarm Markets 与 Blocksquare 的白标模式正将欧洲商业地产与中小企业信贷推向全球。

中东（迪拜 - 阿布扎比）用 VARA 沙盒 + 石油主权财富，创造了“最快速度 + 最低门槛”的新兴高地，房地产与伊斯兰金融 RWA 全球领先。

新加坡以 Project Guardian 与 GL1 工具包，扮演“技术标准输出者 + 亚太枢纽”角色，成为最擅长多币种、跨链落地的试验场。

香港则凭借 SFC 双沙盒 +mBridge，成为“连接内地与全球的最重要出海桥头堡”，绿色债券与大湾区供应链金融独树一帜。

国际上几个标杆项目进一步勾勒出 RWA 的完整拼图：从合规基础设施（Securitize、Polymath）、白标分发（Blocksquare）、零售民主化（RealT、Propy）、私人信贷深耕（Centrifuge）、受监管 DeFi（Swarm）、到美元机构飞轮（Ondo、BlackRock），每一块都已出现全球头部玩家。这些项目多数在 2017-2018 年的 STO 热潮前后就已成立，经历了多年的摸索与发展，跌宕起伏，总算在近期迎来了 RWA 市场的高光时刻。

未来五年（2026-2030）将是决定性决战期，三大趋势已不可逆转：

监管竞赛进入尾声，合规护照决定胜负：美国若推出联邦统一法案、欧盟 MiCA 全面落地、亚洲铁三角（香港 - 新加坡 - 迪拜）完成互认，全球将形成“三极 + 区域护照”的最终格局。

机构资金洪流全面开启：2025 年机构配置占比已达 70%，2030 年预计 90% 以上，30-50 万亿美元级传统资产将加速上链，国债、房地产、私募信贷、股票 ETF 将成为前四大主战场。

RWA 将成为 DeFi 新底层资产：代币化国债将彻底取代稳定币成为链上“无风险利率”，房地产与信贷池将成为主要抵押品，DeFi 年化收益与传统金融收益率曲线将实现完全融合。

RWA 不再是加密圈的“小众叙事”，而是全球金融体系下一次基础设施级重构。

2025 年，我们站在潮水真正涨起的岸边；

2030 年，RWA 将不再是“链上金融”，而就是“金融”本身。

下一篇研究长文，我们将专注香港市场，深度解读香港政策、市场版图和实际案例，敬请期待。